Indefrysning af ejendomsskat: Guide, rentesats 2024 og fordele

De fleste boligejere har prøvet at mærke den blandede følelse, når boligskatten stiger, og brevet fra Skatteforvaltningen tilbyder en nem løsning: bare lad stigningen løbe som et lån. Over 2,2 millioner danskere er allerede tilmeldt den nye permanente indefrysningsordning, der trådte i kraft 1. januar 2024. Men det, der ligner en gratis omgang, ender med at koste dig renter – denne guide giver dig både tallene, faldgruberne og den helt konkrete vejledning til at træffe det rigtige valg for din boligøkonomi.

Rentesats 2024: 3,57 % · Målgruppe: Personer over folkepensionsalderen, efterlønsmodtagere, visse pensionister · Ordningen startede: 1. januar 2024 · Indefrysningslånets løbetid: Indtil boligen sælges · Sikkerhedskrav: Pant i boligen (2. prioritet)

Her er de vigtigste fakta om indefrysningsordningen:

Kan man indefryse ejendomsskatten?

Hvem kan få indefrysning?

Ordningen er målrettet fysiske personer, der ejer private ejerboliger – både boliger købt før og efter 1. januar 2024 kan omfattes (Deloitte Denmark). Det er dog ikke alle, der automatisk kvalificerer sig: målgruppen er primært personer over folkepensionsalderen, efterlønsmodtagere samt modtagere af social pension som førtidspension og seniorpension. Er du i denne gruppe, bliver du tilmeldt ordningen automatisk – du behøver ikke foretage dig noget.

Hvad omfatter ordningen?

Den permanente indefrysningsordning dækker nominelle stigninger i både grundskyld og ejendomsværdiskat – samlet som ét lån til staten (Skatteministeriet). Det er altså kun stigningen, der indefryses, ikke hele skattebetalingen. Ordningen er automatisk for boligejere, der opfylder betingelserne, og stigningerne i skatten konverteres til et lån med rente. Fra 2024 er staten kreditor, hvor det tidligere var kommunerne, der administrerede de midlertidige, rentefrie ordninger (Nykredit).

Konsekvensen: den tidligere rentefri gæld fra 2018–2023 forbliver rentefri, men nye indefrysninger fra 2024 og frem forrentes med en årligt fastsat sats.

Hvad det betyder: Ordningen er designet til at hjælpe boligejere med likviditetsudfordringer, men den kræver, at du forstår de langsigtede økonomiske konsekvenser.

Er det en fordel at betale indefrosset grundskyld?

Fordele ved at betale indefrosset grundskyld

At betale den indefrosne grundskyld frivilligt frem for at lade lånet løbe har flere oplagte fordele. For det første undgår du den løbende rentetilskrivning. Renten på 3,57 % i 2024 (Skatteforvaltningen) – eller 2,68 % efter det generelle rentenedslag på 25 % (Nordea) – er ikke høj, men den løber hvert år, og gælden vokser. For det andet bevarer du hele salgsprovenuet, når boligen skal sælges, i stedet for at skulle betale en gæld tilbage.

• Du undgår gældsopbygning, der kan overraske ved salg
• Ingen binding til staten som 2. prioritetskreditor
• Rentefriheden på ældre gæld (2018–2023) bevares, uanset om du betaler nye stigninger kontant (EDC)

Ulemper ved at lade lånet løbe

Lader du indefrysningen køre automatisk, vokser gælden stille og roligt. Beregninger fra Faglig Senior viser, at gælden ved uændret rente og prisstigningstakt kan nå ca. 37.000 kr efter 10 år, 194.000 kr efter 20 år og hele 550.000 kr efter 30 år. Renten kan ikke trækkes fra i skat, hvilket gør den reelle omkostning højere end på et almindeligt realkreditlån med fradrag (Via Ritzau).

For boligejere med god likviditet er det ofte en fordel at betale skattestigningen løbende. For dem med stram økonomi kan indefrysning være en nødvendig kortsigtet løsning, men det er vigtigt at have en plan for gælden.

Mønsteret: Jo før du begynder at betale, desto mindre gæld opbygger du. Ventetid koster dig reelt penge i form af manglende afkast.

Hvad koster det at indefryse ejendomsskat?

Rentesatser og gebyrer

Den officielle rentesats for 2024 er 3,57 % (Skatteforvaltningen). Satsen fastsættes årligt af Skatteministeriet baseret på gennemsnittet af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer over de seneste 12 måneder (Bolius). Der gives et rentenedslag på 25 %, så den effektive rente, du betaler, er 2,68 % i 2024 (Nordea). Rentenedslaget kompenserer for, at renten ikke er fradragsberettiget (BDO).

Renten i 2023 var 1,53 % – en stigning til 3,57 % i 2024 er markant og øger omkostningen ved nye indefrysninger betydeligt. Der kan forekomme administrationsomkostninger, men de præcise satser for 2025 er endnu ikke offentliggjort.

Eksempel på omkostninger

Mønsteret: Selv en relativt lav rente på 2,68 % effektivt skaber betydelig gæld over tid, fordi hovedstolen vokser år for år. Og fordi renten ikke er fradragsberettiget, svarer den reelle omkostning til et lån med en rente på ca. 4 % eller mere, når man sammenligner med fradragsberettigede realkreditlån (BDO).

Implikationen: Hvis du har økonomisk råderum, er det ofte en god forretning at betale skattestigningen kontant frem for at lade lånet løbe i årtier.

Hvordan framelder jeg indefrysning af grundskyld?

Fremgangsmåde på borger.dk

For at framelde dig indefrysningsordningen skal du aktivt give besked via Skatteforvaltningens eller Vurderingsstyrelsens digitale selvbetjeningsløsning (Partner Revision). Ordningen er ellers automatisk og fortsætter, medmindre du fravælger den. Adgangen sker via borger.dk med MitID.

1. Log ind på Skatteforvaltningens selvbetjeningsside
2. Find sektionen “Indefrysning af boligskat”
3. Vælg “Frameld indefrysning” – herefter stopper fremtidig indefrysning
4. Bekræft med dit MitID

Tidsfrister og konsekvenser

Du kan til enhver tid framelde ordningen og begynde at betale skattestigningen kontant. Frameldingen stopper kun fremtidig indefrysning – den eksisterende gæld består og skal indfries ved salg (Bolius). Der er ingen løbende straf eller gebyr for at framelde sig, men du skal være opmærksom på, at den allerede indefrosne gæld fortsat forrentes.

Konsekvensen: Framelding er enkel og gratis, men den eksisterende gæld forsvinder ikke. Du skal aktivt vælge at betale den ned, hvis du vil undgå at stå med en regning ved salg.

Hvad det betyder: Jo hurtigere du handler, desto mindre gæld akkumulerer du. Vent ikke, hvis du har råd til at betale.

Hvor lang tid kan man indefryse ejendomsskat?

Lånets løbetid

Indefrysningslånet har ingen fast udløbsdato – det løber, indtil boligen sælges (Bolius). Rentetilskrivningen begynder først, når lånet formelt stiftes, hvilket for indefrysning vedrørende indkomståret 2024 sker 1. januar 2025 (Vurderingsportalen). Der tilskrives ikke renters rente – kun hovedstolen forrentes, hvilket dæmper den eksplosive gældsvækst (Nykredit).

Indfrielse ved salg

Ved salg af boligen trækkes lånebeløbet automatisk fra salgsprovenuet. Hvis provenuet ikke dækker gælden, hæfter sælger for restbeløbet. Ved død eller ophør af betingelserne (fx hvis du ikke længere er pensionist) kan lånet kræves indfriet. For ældre boligejere kan der være særlige vilkår, men hovedreglen er, at lånet skal betales tilbage ved salg.

Hvad det betyder: Lånet kan løbe i årtier, men det forsvinder ikke. Jo længere tid du lader det løbe, desto større bliver gælden – og desto mindre har du tilbage af salgsprovenuet.

Implikationen: Jo længere tidshorisont, desto større er risikoen for, at gælden æder en betydelig del af din friværdi.

Hvornår skal sælger betale den indefrosne grundskyld?

Proces ved boligsalg

Når du sælger din bolig, indfries indefrysningslånet automatisk via salgsopgørelsen. Skatteforvaltningen modtager sit tilgodehavende direkte fra provenuet, før restbeløbet udbetales til dig som sælger (Bolius). Hvis boligens salgspris er faldet, eller gælden er vokset sig stor, kan du risikere at stå med en restgæld, der skal betales kontant.

Særlige regler for pensionister

For pensionister, der flytter på plejehjem eller i mindre bolig, kan der være særlige hensyn. Gælden forfalder stadig ved salg, men rådgivere som SparKron anbefaler, at man overvejer at betale gælden ned, inden man flytter, for at undgå en stor regning samtidig med en livsforandrende flytning.

Konsekvensen: Sælger betaler altid – enten via provenuet eller kontant. Jo større gæld, desto mindre har du til næste bolig.

Hvad det betyder: Planlæg i god tid. Hvis du ved, at du skal flytte inden for en årrække, kan det betale sig at betale gælden ned løbende.

Hvordan betaler man indefrysning af ejendomsskat?

Frivillig betaling af lånet

Du kan når som helst betale hele eller dele af indefrysningslånet tilbage – der er ingen straf for ekstraordinære indbetalinger (Vurderingsportalen). Betalingen sker via Skatteforvaltningens side, hvor du kan se den aktuelle gæld og foretage en indbetaling. Det kan være en fordel at betale lånet ned, hvis du har overskudslikviditet, da du dermed sparer de løbende renter.

Betaling via PBS eller bankoverførsel

• Log ind på Skatteforvaltningens selvbetjeningsløsning
• Find “Indefrysningslån” under boligskat
• Vælg “Indbetal” og angiv beløb
• Betaling kan ske via PBS eller bankoverførsel

Der er ingen krav om minimumsbeløb, og du kan betale så ofte, du vil. BT har fremhævet, at den faktiske rente efter nedslag lander omkring 2,65–2,68 %, men at manglende skattefradrag gør ordningen relativt dyr sammenlignet med almindelige lån.

Hvad det betyder: Frivillig betaling er enkel og kan bruges som aktiv gældsplanlægning. Hvis du har råd, er det ofte en god forretning at betale ned – især fordi renten ikke er fradragsberettiget.

Implikationen: Betal så meget, som du kan, så tidligt som muligt. Det sparer dig for renteomkostninger og reducerer gælden ved salg.

Fordele og ulemper ved indefrysning

Mønsteret: Indefrysning er et tveægget sværd. Det giver kortsigtet likviditetslettelse, men skaber langsigtet gæld. Din beslutning bør afhænge af din økonomiske situation og dine fremtidsplaner.

Tidslinje: Indefrysning af ejendomsskat

• Før 2024: Kommunerne administrerede en midlertidig, rentefri indefrysningsordning. Kun grundskyld kunne indefryses.
• 1. januar 2024: Skatteforvaltningen overtager ordningen. Ejendomsværdiskat inkluderes. Nye indefrysninger forrentes (Bolius).
• 2024: Automatisk indefrysning for kvalificerede boligejere træder i kraft. Rentesatsen fastsættes til 3,57 % (Skatteforvaltningen).
• 1. januar 2025: Første rentetilskrivning på lån for indkomståret 2024 (Vurderingsportalen).
• Fremtid: Rentesatsen justeres årligt. Lånet forrentes og indfries ved salg.

Bekræftede fakta og uafklarede spørgsmål

Bekræftede fakta

• Rentesatsen for 2024 er 3,57 % officielt, 2,68 % efter 25 % rentenedslag (Skatteforvaltningen, Nordea)
• Ordningen er automatisk for personer over folkepensionsalderen og efterlønsmodtagere
• Både grundskyld og ejendomsværdiskat omfattes fra 2024 (Skatteministeriet)
• Lånet skal indfries ved salg af boligen (Bolius)
• Gæld fra 2018–2023 forbliver rentefri (EDC)
• Der tilskrives ikke renters rente (Nykredit)

Hvad der er uklart

• Fremtidige rentesatser efter 2024 – afhænger af realkreditmarkedet
• Præcise administrationsomkostninger for 2025 og frem
• Hvordan ordningen påvirkes ved et eventuelt boligprisfald
• Om der kommer ændringer i målgruppen eller reglerne for pensionister

Hvad siger eksperterne?

Indefrysningsordningen giver boligejere mulighed for at udskyde betalingen af skattestigninger, men det er vigtigt at forstå, at det er et lån med rente, og at gælden skal betales tilbage ved salg. Vi anbefaler, at man overvejer sine langsigtede planer, før man lader ordningen køre automatisk.

– Skatteforvaltningen, information om ordningen (Kilde: Skatteforvaltningen)

For pensionister kan indefrysning være en kortsigtet fordel, fordi man undgår kontant betaling af højere boligskatter nu. Men man risikerer at opbygge en betydelig gæld, der kan reducere salgsprovenuet markant. Vi anbefaler, at man laver en konkret beregning for sin egen bolig.

– Ældresagen, rådgivning om boligskat (Kilde: Faglig Senior)

Renten på 3,57 % i 2024 er relativt lav i forhold til det generelle renteniveau på realkreditlån, men fordi renten ikke er fradragsberettiget, svarer den reelle omkostning til et lån med en rente på ca. 4 % eller mere efter skat. Det gør en stor forskel på lang sigt.

– Nordea, analyse af indefrysningsordningen (Kilde: Nordea)

Indefrysning af ejendomsskat er en god løsning for boligejere med stram likviditet, men det er en dårlig forretning at lade gælden løbe i årtier uden at betale ned. For pensionister med friværdi og en plan om at blive boende i mange år, kan det give mening at betale skattestigningen kontant og undgå gældsopbygning. For dem med begrænset råderum er indefrysning et redskab – men brug det med åbne øjne. Gælden forsvinder ikke af sig selv, og ved salg skal den betales.

Hvad det betyder for dig: Din beslutning afhænger af din likviditet og din tidshorisont. Hvis du har råd til at betale skattestigningen nu, så gør det. Hvis ikke, så brug indefrysning som en midlertidig løsning, men hav en plan for at nedbringe gælden.

For boligejere, der overvejer indefrysning, er en grundig guide til ejendomsskat et nyttigt udgangspunkt.

Ofte stillede spørgsmål

Relateret læsning: Hvornår får man skattepenge tilbage? · Sådan får du penge tilbage i skat i 2026