Tinglysning af realkreditlån 2025: Pris, proces og trin

De fleste boligejere støder på tinglysning, når banken sender papirerne – men færre ved, at man faktisk kan gøre en del af arbejdet selv. Denne guide giver dig et klart overblik over prisen, tidspunktet og den konkrete fremgangsmåde – med et eksempel på et lån på 2 millioner kroner, hvor tinglysningsafgiften alene løber op i 30.825 kr.

Tinglysningsafgift for realkreditlån: 1,45 % af lånebeløbet · Fast gebyr pr. tinglysning: 1.825 kr. · Eksempel: lån på 2 mio. kr.: Afgift 29.000 kr. + gebyr 1.825 kr. = 30.825 kr. · Behandlingstid: Typisk 1-2 hverdage · Indsendelse via: tinglysning.dk

Fem nøglefakta, som alle boligejere bør kende, før de tinglyser et realkreditlån.

Hvad koster tinglysning af et realkreditlån?

Hvad er tinglysningsafgiften?

• Tinglysningsafgiften for pant i fast ejendom består af en fast del på 1.825 kr. og en variabel del på 1,45 % af det pantsikrede beløb, jf. Tinglysningsafgiftsloven §5a (Lovguiden).
• Den variable afgift nedsættes til 1,25 % fra 1. januar 2026, oplyser Tinglysningsretten på Domstol.dk.
• Opslag i den digitale tingbog er gratis, og aflysning af dokumenter koster ikke noget ifølge Tinglysningsrettens afgiftsside.

Hvad koster tinglysning af et lån på 2 millioner?

• Variabel afgift: 2.000.000 kr. × 1,45 % = 29.000 kr.
• Fast gebyr: 1.825 kr.
• Samlet tinglysningsafgift: 30.825 kr. ifølge Lovguiden (Tinglysningsafgiftsloven).
• Dertil kommer instituttets egne gebyrer, som Nykredit Realkredits prisliste (PDF) viser kan ligge på 750–2.700 kr. for låneændringer.

Hvad er gebyret for tinglysning?

• Det faste gebyr på 1.825 kr. pr. tinglysning gælder for pant i fast ejendom efter §5a, mens andre tinglysninger (fx efter §7) koster 1.850 kr., fremgår det af Tinglysningsafgiftsloven (Lovguiden).
• En skattefaglig oversigt fra TAX.DK angiver afvigende satser (1.850 kr. + 1,5 %), hvilket ifølge kilden selv kan være forældede tal.

Implikationen: Hvis du kan udskyde låneoptagelsen til 2026, sparer du direkte på afgiften, men husk at indregne eventuelle renteændringer.

Hvornår skal et lån tinglyses?

Tinglysning ved boligkøb

• Ved boligkøb tinglyses både skøde (ejerskifte) og pantebrev (lån) – typisk samtidigt, oplyser Borger.dk – Tinglysning.
• Skødet skal tinglyses før pantebrevet, da ejerskabet skal være registreret, før der kan tinglyses pant.

Tinglysning ved omlægning af lån

• Ved omlægning betaler man altid den faste tinglysningsafgift, mens den variable afgift kun betales af den del af lånet, der overstiger hovedstolen på det gamle lån, forklarer Forbrug.dk – Boliglån.
• Det betyder, at omlægning kan være billigere i tinglysning end nyoptagelse, hvis lånebeløbet ikke stiger væsentligt.

Tinglysning ved nyoptagelse af lån

• Lån skal tinglyses inden udbetaling – det er et krav fra realkreditinstituttet, fremgår det af Nykredit Realkredits prisliste.
• Processen fra ansøgning til udbetaling tager typisk 2–4 uger ifølge Boliglaanpilot.dk.

Mønsteret: Timing og lånetype afgør, hvor meget du betaler i tinglysning – omlægning er ofte billigere end nyoptagelse.

Hvordan tinglyser man et realkreditlån?

1. Udfyld pantebrev
   • Pantebrevet udarbejdes af realkreditinstituttet eller banken, som står for den juridiske dokumentation, oplyser Borger.dk.
   • Som låntager skal du gennemgå og godkende pantebrevet, inden det indsendes til tinglysning.
2. Indsend til tinglysning.dk
   • Indsendelse sker digitalt via Borger.dk’s handlingsside med adgang til tinglysning.dk.
   • Du logger ind med MitID, og systemet fører dig gennem anmeldelsen.
   • Selvbetjening er mulig for private, men mange vælger at lade banken eller realkreditinstituttet håndtere anmeldelsen, fremgår det af Borger.dk’s generelle vejledning.
3. Betal afgift
   • Tinglysningsafgiften betales online via tinglysning.dk i forbindelse med anmeldelsen.
   • Betalingen dækker både den faste afgift på 1.825 kr. og den variable afgift på 1,45 % af lånebeløbet, jf. Tinglysningsrettens afgiftsside.
4. Få tinglysning bekræftet
   • Når betalingen er gennemført, behandler Tinglysningsretten anmeldelsen – typisk inden for 1-2 hverdage.
   • Du modtager en bekræftelse, og pantebrevet registreres i den digitale tingbog, som opdateres efter afgiftsændringen ifølge Tinglysningsretten.

Konsekvensen: Selvbetjening sparer institutgebyr, men kræver at du har styr på pantebrevets detaljer.

Hvad er forskellen på tinglysning af skøde og pantebrev?

Skøde tinglyses ved ejerskifte

• Skødet dokumenterer ejerskiftet og tinglyses, når du køber en bolig. Afgiften for skøde er 1,75 % af købesummen ifølge Tinglysningsafgiftsloven (Lovguiden).
• Skødet registreres i tingbogen og viser, hvem der er ejer af ejendommen.

Pantebrev tinglyses ved lån

• Pantebrevet dokumenterer gælden og tinglyses, når du optager et realkreditlån eller banklån med sikkerhed i ejendommen.
• Afgiften for pantebrev er 1,45 % af lånebeløbet (2025-sats), jf. Lovguiden.

Begge registreres i tingbogen

• Tingbogen er en offentlig database, der indeholder både skøder og pantebreve, oplyser Tinglysningsretten.
• Alle kan slå op i tingbogen gratis på tinglysning.dk.

Det centrale: Ved boligkøb betaler du både skøde- og pantebrevsafgift, mens en senere omlægning kun udløser pantebrevsafgift.

Kan man se banklån og realkreditlån i tinglysningen?

Hvad kan man se i tingbogen?

• Tingbogen viser alle pantebreve – både realkreditlån og banklån – samt ejerforhold og servitutter, fremgår det af Tinglysningsrettens information.
• Du kan se lånets størrelse, dato for tinglysning og hvilket institut der har pantet.

Hvordan søger man i tingbogen?

• Søgning i den digitale tingbog foregår på tinglysning.dk og er gratis, oplyser Domstol.dk.
• Du kan søge på adresse, ejerens navn eller matrikelnummer.

Hvad er personbogen?

• Personbogen er en del af tinglysningssystemet, der registrerer personlige forhold som ægtepagter, fremgår det af Borger.dk – Tinglysning.
• Personbogen er ikke offentligt tilgængelig på samme måde som tingbogen.

Hvad dette betyder: Som boligejer kan du selv tjekke dine egne tinglysninger, og potentielle købere kan se ejendommens gæld.

“Tinglysningsafgiften for pant i fast ejendom består af en fast afgift på 1.825 kr. plus en variabel afgift på 1,45 % af det pantsikrede beløb i 2025.”

Tinglysningsafgiftsloven §5a (Lovguiden)

“Den variable afgift på pant i fast ejendom og andelsboliger ændres fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026.”

Tinglysningsretten – Domstol.dk

For boligejere, der overvejer at optage eller omlægge et realkreditlån, er beslutningen om timing afgørende. Venter du til 2026, sparer du 0,20 procentpoint på den variable afgift – på et lån på 2 mio. kr. er det 4.000 kr. Mindre. Men institutternes egne gebyrer og renteudviklingen kan sagtens ændre regnestykket. For den boligejer, der handler nu, er den konkrete anbefaling klar: få pantebrevet udarbejdet af instituttet, indsend via tinglysning.dk med MitID, og betal afgiften online – eller spar tiden og lad instituttet klare tinglysningen mod et gebyr.