Grunderwerbsteuer 2025: Wie hoch? Berechnung & alle Bundesländer

Sie haben eine Traumimmobilie gefunden und fragen sich jetzt: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Die Antwort hängt nicht von Ihrem Einkommen ab, sondern schlicht vom Bundesland, in dem Sie kaufen. In Bayern zahlen Sie auf einen Kaufpreis von 300.000 Euro genau 10.500 Euro an den Fiskus – in Nordrhein-Westfalen wären es 19.500 Euro. Dieser Artikel zeigt Ihnen die konkreten Sätze in allen 16 Bundesländern, stellt eine vollständige Vergleichstabelle bereit und erklärt, wann Sie die Steuer absetzen können.

Niedrigster Steuersatz (Bayern): 3,5 % ·
Höchster Steuersatz (NRW, SH, SL, TH): 6,5 % ·
Beispielrechnung (Bayern, 300.000 €): 10.500 € ·
Bundesweiter Durchschnitt: ca. 5,0 % ·
Bemessungsgrundlage: Kaufpreis (ohne Nebenkosten)

Fünf Fakten zur Grunderwerbsteuer, die jeder Käufer kennen sollte:

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern bei einem Kaufpreis von 300.000 €?

Berechnung der Grunderwerbsteuer in Bayern

1. Kaufpreis: 300.000 €
2. Steuersatz Bayern: 3,5 %
3. Berechnung: 300.000 € x 0,035 = 10.500 €

Die Rechnung ist denkbar einfach: Der mehrwertsteuerrechner.de Vergleichstabelle zufolge liegt der bayerische Satz seit 1998 unverändert bei 3,5 Prozent. Damit ist Bayern das günstigste Bundesland für Immobilienkäufer.

Aktueller Steuersatz in Bayern: 3,5 %

Das Bayerische Landesamt für Steuern (offizielle FAQ) bestätigt diesen Satz. Wer in München, Nürnberg oder Augsburg kauft, muss also 10.500 Euro allein für die Grunderwerbsteuer einplanen – zuzüglich Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision.

Bayern bleibt damit das günstigste Bundesland für Immobilienkäufer – der Standort entscheidet über Tausende Euro Steuerlast.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland?

Übersicht der Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland

Die gute Nachricht: Die Steuer ist berechenbar. Die schlechte: Sie variiert stark.

16 Bundesländer, 6 verschiedene Steuersätze – die Spanne ist groß. Hier die vollständige Übersicht für 2025 (basierend auf öffentlich zugänglichen Vergleichsübersichten):

Quellen: mehrwertsteuerrechner.de, Wüstenrot, Immofux.

Was das bedeutet: Wer in Köln oder Düsseldorf kauft, trägt eine erheblich höhere Abgabenlast als ein Käufer im nahegelegenen Rheinland-Pfalz. Die Wahl des Bundeslandes ist der entscheidende Faktor für die Höhe der Steuerlast.

Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Kaufpreis als Grundlage

• Die Steuer wird auf die Gegenleistung berechnet – das ist in der Regel der Kaufpreis.
• Nebenkosten wie Maklergebühren oder Notarkosten sind nicht Teil der Bemessungsgrundlage.

Das Wüstenrot Ratgeberportal stellt klar: „Die Grunderwerbsteuer ist eine Erwerbssteuer auf Immobilien und Grundstücke” und bemisst sich rein nach dem Kaufpreis. Das Dr. Klein Ratgeber bestätigt, dass auch der Kauf eines unbebauten Grundstücks voll besteuert wird.

Welche Kosten fließen in die Bemessungsgrundlage?

Das ist der häufigste Irrtum beim Immobilienkauf: Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den reinen Kaufpreis des Grundstücks und des Gebäudes erhoben. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt oder die Maklerprovision. Auch die Kosten für ein eventuell eingebautes Mobiliar (Küche, Badausstattung) sind separat auszuweisen.

Die klare Trennung macht die Steuer berechenbar – aber viele Käufer vergessen, dass sie den vollen Kaufpreis inklusive der Nebenkosten von bis zu 15 % finanzieren müssen.

Das bedeutet: Die Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der reine Kaufpreis, nicht die Gesamtkosten des Erwerbs.

Kann ich die Grunderwerbsteuer in meiner Steuererklärung absetzen?

Abzug bei Vermietung

• Vermieter: Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzbar.
• Abschreibung über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes (50 Jahre).

Wenn Sie die Immobilie vermieten, wird die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungskosten und kann jährlich mit 2 % abgeschrieben werden. Das Taxfix Ratgeber erläutert, dass die Steuer so über fünf Jahrzehnte verteilt wird und damit die steuerliche Last mindert.

Kein Abzug bei Selbstnutzung

Anders sieht es für Selbstnutzer aus: Sie können die Grunderwerbsteuer nicht in der Steuererklärung geltend machen. Das Finanzamt wertet die Steuer als Teil der reinen Lebenshaltungskosten – ein klassischer Fall von „nicht abzugsfähigen Kosten der privaten Lebensführung”.

Für Selbstnutzer ist die Steuer ein verlorener Posten. Für Vermieter wird sie über 50 Jahre abgeschrieben – ein entscheidender Unterschied in der Investitionsrechnung.

Weitere Informationen zum Absetzen von Steuern finden Sie in unserem Ratgeber Kfz-Versicherung in der Steuererklärung absetzen.

Wie kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Steuerbefreiungen und Ausnahmen

• Erbschaft oder Schenkung: oft steuerfrei.
• Erwerb zwischen Eheleuten während der Insolvenz: möglich.
• Unbebaute Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen.

Das Wüstenrot Portal und die Berliner Sparkasse weisen darauf hin, dass bestimmte Erwerbe von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Dazu zählen insbesondere Erbschaften und Schenkungen unter Lebenden, die der Schenkungsteuer unterliegen. Auch der Erwerb durch den Ehegatten während eines Insolvenzverfahrens kann steuerfrei bleiben.

Gestaltung des Kaufvertrags

Eine „kreative” Gestaltung des Kaufpreises ist nicht zu empfehlen. Wer den Kaufpreis künstlich niedrig ansetzt, um Steuern zu sparen, riskiert die Prüfung durch das Finanzamt – im schlimmsten Fall droht eine Schenkungsteuernachzahlung.

Wer die Steuer legal drücken will, hat nur wenige Hebel. Der effektivste ist der Umzug in ein günstigeres Bundesland – oder der Erwerb im Rahmen einer Erbschaft.

Weitere steuerliche Grundbegriffe erklärt unser Artikel Steuerfrei: Bedeutung, Freibeträge und Beispiele 2025.

Stimmen aus der Branche

„Je nach Bundesland ist die Steuer unterschiedlich hoch festgesetzt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.”

– Wüstenrot (Ratgeberportal)

„Die Bundesländer können die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes selbst bestimmen.”

– Mußenbrock & Partner (Steuerkanzlei)

„Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer anhand eines Steuersatzes von 3,5 Prozent zu berechnen.”

– Österreichisches Bundesministerium für Finanzen (Standardsteuersatz AT)

Die Grunderwerbsteuer ist kein Verhandlungsspielraum, sondern eine Festlegung des Bundeslandes. Wer 300.000 Euro für eine Immobilie investiert, muss allein dafür zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro einplanen. Der Unterschied ist reales Geld, das für die Sanierung oder die Tilgung fehlt. Für Käufer in Hochsteuerländern wie NRW oder Brandenburg ist die Kalkulation daher besonders knapp – oder der Blick über die Landesgrenze lohnt sich.

Wer sich für die Steuersätze in Deutschland interessiert, findet in einem Vergleich zur die Grunderwerbsteuer in Österreich spannende Unterschiede.

Häufig gestellte Fragen