Comprar una vivienda de segunda mano no es solo pagar el precio de venta: hay que sumar hasta un 12% extra en impuestos y gastos, según estimaciones de idealista/news (portal inmobiliario de referencia). El impuesto clave es el ITP, que sustituye al IVA de la obra nueva, y su tipo varía según la comunidad autónoma.
Tipo general ITP vivienda segunda mano: 8% (varía por comunidad autónoma) · IVA vivienda nueva (general): 10% · IVA vivienda de protección oficial: 4% (condicionado) · Gastos totales compra vivienda segunda mano: 10-12% del precio · Plazo para pagar el ITP: 30 días hábiles desde la compraventa · Regla de los 5 años para el IVA: Si se vende dentro de 5 años de la construcción, se considera obra nueva y tributa IVA
Resumen rápido
- Las viviendas de segunda mano no pagan IVA, sino ITP (Kelisto (con datos OCU))
- El ITP varía por comunidad autónoma (4%-11%) (BBVA (entidad bancaria))
- El IVA del 10% se aplica a viviendas nuevas (TaxDown)
- Algunas comunidades actualizan los tipos reducidos para jóvenes y familias numerosas cada año (DestinoCasa)
- La aplicación exacta de la regla de los 5 años puede requerir asesoramiento profesional en casos concretos (DestinoCasa)
- Los tipos de ITP en tablas de 2024 pueden diferir ligeramente según la fuente (Brokers Finance)
- El IVA del 4% para viviendas de protección oficial se aplica bajo condiciones que pueden variar según la normativa autonómica (DestinoCasa)
- La regla de los 5 años puede cambiar la calificación fiscal, pero su interpretación puede requerir asesoramiento profesional (DestinoCasa)
- Los gastos totales de compra (10-12% del precio) pueden variar según la comunidad y las condiciones de la hipoteca (DestinoCasa)
- El ITP se devenga en el momento de la firma de las escrituras ante notario (Gama Inmobiliaria (portal del sector))
- Plazo de pago del ITP: 30 días hábiles desde la compraventa (Gama Inmobiliaria (portal del sector))
- Consulta los tipos de tu comunidad autónoma antes de firmar
- Prepara un 10-12% extra sobre el precio para impuestos y gastos
La tabla siguiente sintetiza los datos fiscales clave para la compra de vivienda de segunda mano.
| Concepto | Valor / detalle |
|---|---|
| Impuesto principal en segunda mano | ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) |
| Tipo general ITP | 8% (media nacional, varía por CCAA) |
| IVA en vivienda nueva | 10% |
| IVA en VPO | 4% (tipo reducido, sujeto a condiciones) |
| Gastos totales aproximados | 10-12% del precio de compra |
| Regla 5 años | Si la venta es dentro de 5 años de la construcción, puede estar sujeta a IVA |
¿Se paga IVA o ITP al comprar una vivienda de segunda mano?
Esta es la pregunta que más se repite entre compradores, y la respuesta es clara: en la compra de una vivienda de segunda mano en España no se paga IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), tal como detalla Kelisto (comparador financiero con datos de la OCU). El IVA solo se aplica a viviendas de obra nueva o primera transmisión. El ITP grava la transmisión entre particulares y está cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos impositivos, como señala Gama Inmobiliaria (portal del sector).
El comprador de una vivienda de segunda mano debe presupuestar el ITP como su principal carga fiscal, no el IVA. Confundirlos puede llevar a un desfase de miles de euros.
¿Se paga el IVA por las viviendas de segunda mano?
- No, las viviendas de segunda mano no están sujetas a IVA. El impuesto aplicable es el ITP (TaxDown (plataforma de asesoría fiscal)).
- Existe una excepción: si el vendedor es un promotor y la vivienda se vende dentro de los 5 años siguientes a su construcción, podría estar sujeta a IVA (obra nueva).
- Si el vendedor es un particular y la vivienda ha sido su vivienda habitual, no se aplica IVA aunque sea dentro de los 5 años.
¿Cuándo se paga el IVA al comprar una vivienda de segunda mano?
- En términos generales, nunca en una compraventa entre particulares de una vivienda usada. El IVA solo aparece cuando la operación se califica como primera transmisión (obra nueva).
- Si adquieres una vivienda de segunda mano a un promotor que la construyó hace menos de 5 años, esa operación puede considerarse obra nueva y tributar por IVA (Kelisto).
- La regla de los 5 años es clave para determinar qué impuesto pagas.
¿Cuánto se paga de IVA en una segunda vivienda?
- No existe un IVA específico para segundas viviendas de segunda mano porque no tributan por IVA.
- Si la segunda vivienda es de obra nueva, sí paga IVA: el 10% general o el 4% si es de protección oficial (Aurora Homes (portal inmobiliario especializado)).
- El 21% de IVA no se aplica a viviendas, sino a locales comerciales, oficinas y naves.
El patrón es consistente: el ITP reemplaza al IVA en la vivienda usada. La implicación para el comprador es que, además del precio pactado, debe reservar un porcentaje significativo (entre el 6% y el 11% según la comunidad) solo para este impuesto.
¿Cuál es el IVA de una vivienda segunda mano?
Técnicamente, no existe un “IVA de vivienda segunda mano”, porque este tipo de inmuebles tributan por ITP, no por IVA. Sin embargo, hay un matiz importante: si la vivienda se considera obra nueva por la regla de los 5 años, entonces sí se aplica IVA, con tipos del 10% con carácter general y del 4% para viviendas de protección oficial, según TaxDown. El 21% de IVA queda reservado para inmuebles que no sean vivienda, como locales comerciales.
Un comprador que adquiere una vivienda “de segunda mano” a un promotor dentro del plazo de 5 años desde su construcción se encontrará pagando IVA del 10% en lugar de ITP, lo que puede alterar significativamente sus cálculos.
El tipo impositivo final dependerá siempre de la calificación exacta del inmueble y del vendedor.
¿Cuándo se cobra el 10% o el 21% de IVA?
La clave está en el uso del inmueble y en el tipo de operación. El IVA del 10% se aplica a la entrega de viviendas nuevas, incluidas plazas de garaje y anejos hasta dos unidades. El IVA del 4% puede aplicarse a viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública, según la normativa aplicable. El 21%, en cambio, grava inmuebles que no son vivienda: locales, oficinas y naves. Así lo detalla Aurora Homes.
¿Cuándo se puede aplicar el IVA al 10%?
- En la compra de vivienda nueva (primera transmisión).
- En reformas de vivienda, si se cumplen ciertos requisitos: los materiales no pueden superar el 40% del coste total de la reforma.
- En la entrega de plazas de garaje y anejos (hasta dos unidades) vinculados a la vivienda.
¿Cuándo se aplica el IVA del 21%?
- En la compra de inmuebles que no sean vivienda: locales comerciales, oficinas, naves industriales.
- En reformas de vivienda cuando los materiales superan el 40% del coste total.
- En la compra de viviendas de segunda mano por parte de empresarios o profesionales que las destinen a su actividad económica (sujeto a condiciones).
Estas diferencias son cruciales para presupuestar correctamente la compra.
¿Cuáles son los gastos de comprar un piso de segunda mano?
Más allá del ITP, hay toda una serie de costes que, sumados, pueden representar entre el 10% y el 12% del precio de compra, según coinciden idealista/news, TaxDown, Fotocasa Life (portal inmobiliario con simulador) y Arquitasa (plataforma de tasaciones).
Seis partidas, un patrón: los impuestos autonómicos dominan el coste, pero los gastos de gestoría y registro también suman.
| Concepto | Rango estimado | Notas |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | 6% – 10% del precio | Varía por CCAA; hay tipos reducidos para jóvenes y familias numerosas |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre hipoteca | 0,5% – 1,5% de la responsabilidad hipotecaria | Solo si se formaliza préstamo hipotecario |
| Notaría | 0,2% – 0,5% del valor (600-875 €) | Aranceles regulados por el Estado |
| Registro de la Propiedad | 0,1% – 0,25% del valor (400-650 €) | Inscripción obligatoria de la compraventa |
| Gestión (gestoría) | 300 – 600 € | Tramitación de impuestos e inscripciones |
| Tasación oficial | 250 – 600 € | Necesaria para la concesión de hipoteca |
La conclusión práctica: para una vivienda de 200.000 €, los gastos totales (ITP incluido) pueden oscilar entre 20.000 € y 24.000 €. No es un detalle menor: es el equivalente a la entrada de un coche nuevo.
¿Cómo tributa la segunda residencia?
Si la vivienda de segunda mano que compras será tu segunda residencia, debes saber que no solo pagas en la compra: también tributas cada año. La segunda residencia está sujeta a la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF: un 1,1% o un 2% del valor catastral, según el artículo 85 de la Ley del IRPF. Además, se paga el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que fija cada municipio. Si la alquilas, los rendimientos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. Y recuerda: en la compra de segunda mano, no hay IVA, pero sí ITP y AJD.
Un comprador que adquiere una segunda residencia sin considerar la imputación de renta en el IRPF puede llevarse una sorpresa en la declaración anual: Hacienda imputará entre el 1,1% y el 2% del valor catastral como renta, aunque la vivienda esté vacía.
Por eso, es recomendable incluir este coste recurrente en la planificación financiera anual.
¿Cuál es la regla de los 5 años para el IVA?
Esta regla es uno de los puntos más conflictivos en la compra de vivienda. Establece que una vivienda se considera de obra nueva (sujeta a IVA) si se transmite dentro de los 5 años siguientes a su construcción, tal como recoge la normativa del IVA. Si se vende después de 5 años, se considera segunda mano y tributa por ITP. Sin embargo, hay una excepción clave: si el vendedor es un particular y la vivienda ha sido su vivienda habitual, no se aplica IVA aunque esté dentro de los 5 años. Esta regla afecta directamente a la calificación fiscal de la transmisión y al impuesto que debe pagar el comprador.
Un ejemplo práctico: si compras una vivienda construida hace 3 años a un promotor, pagarás IVA del 10%. Si la compras a un particular que ha vivido allí desde su construcción, tributarás por ITP. La diferencia puede ser de miles de euros.
Antes de firmar cualquier contrato de compraventa, verifica la fecha de antigüedad de la cédula de habitabilidad o del certificado final de obra. Si está dentro de los 5 años y el vendedor es promotor, el IVA del 10% se aplica. Si el vendedor es particular, confirma que la vivienda ha sido su residencia habitual para evitar el IVA.
La regla de los 5 años introduce una variable que puede cambiar completamente el impuesto a pagar.
Hechos confirmados
- Las viviendas de segunda mano no pagan IVA, sino ITP (Kelisto (con datos OCU)).
- El ITP varía por comunidad autónoma (4%-11%) (BBVA).
- El IVA del 10% se aplica a viviendas nuevas (TaxDown).
Qué no está claro
- Algunas comunidades autónomas tienen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas, pero varían cada año (DestinoCasa).
- La aplicación exacta de la regla de los 5 años puede requerir asesoramiento profesional en casos concretos, especialmente cuando el vendedor es una sociedad o herencia.
- Los tipos de ITP en tablas de 2024 pueden diferir ligeramente según la fuente, por lo que es recomendable contrastar con el boletín oficial de cada comunidad (Brokers Finance).
- El IVA del 4% para viviendas de protección oficial se aplica bajo condiciones que pueden variar según la normativa autonómica.
- La regla de los 5 años puede cambiar la calificación fiscal, pero su interpretación puede requerir asesoramiento profesional.
- Los gastos totales de compra (10-12% del precio) pueden variar según la comunidad y las condiciones de la hipoteca.
Testimonios y fuentes del sector
El IVA no se paga en la compra de viviendas de segunda mano, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
— Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es)
En la compra de una vivienda de segunda mano, el comprador debe pagar el ITP, no el IVA.
— Banco Sabadell (blog)
En la compra de vivienda de segunda mano no hay que pagar IVA, sino ITP.
— Idealista (noticia fiscal)
Para el comprador español de vivienda de segunda mano, la decisión es clara: si el inmueble es usado y el vendedor es un particular, el impuesto a pagar es el ITP, no el IVA. Presupuestar entre el 10% y el 12% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos —ITP, AJD, notaría, registro, gestoría y tasación— evitará desajustes financieros. Y ante la duda sobre la regla de los 5 años o las bonificaciones autonómicas, consultar con un asesor fiscal especializado es la mejor inversión.
El ITP es el impuesto que grava la compra de viviendas de segunda mano, y en nuestra guía completa del ITP explicamos sus particularidades.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el ITP y cómo se calcula?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de viviendas de segunda mano entre particulares. Se calcula aplicando el tipo impositivo de tu comunidad autónoma sobre el valor de referencia del Catastro o el precio de compra, el que sea mayor.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP después de comprar?
El plazo para presentar la autoliquidación del ITP es de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de compraventa ante notario.
¿Se puede deducir el IVA en la compra de una vivienda?
No, el IVA pagado en la compra de una vivienda (nueva) no es deducible para particulares. Solo los empresarios o profesionales que destinen la vivienda a su actividad económica pueden deducirlo en determinadas condiciones.
¿Qué gastos de notaría y registro son obligatorios?
La escritura de compraventa debe elevarse a público ante notario, y la inscripción en el Registro de la Propiedad es obligatoria para proteger tu derecho de propiedad. Ambos tienen costes regulados.
¿El IVA en reformas de vivienda es deducible?
No para particulares. Las reformas en vivienda habitual tributan al 10% de IVA si se cumplen condiciones (materiales <40% del coste), pero no son deducibles en el IRPF salvo casos específicos de mejora de eficiencia energética con ayudas.
¿Cómo afecta la comunidad autónoma al coste total de compra?
El tipo de ITP y el de AJD varían significativamente. Por ejemplo, en Comunidad de Madrid el ITP general es del 6%, mientras que en Cataluña llega al 10-11%. Esto puede suponer una diferencia de miles de euros en el coste final.
¿Qué ocurre si compro una vivienda en construcción (sobre plano)?
En la compra sobre plano, pagas IVA del 10% sobre las cantidades entregadas durante la construcción. Al terminar la obra y escriturar, si es tu primera transmisión, se liquida el IVA restante. No pagas ITP en esa fase.
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