Monelle suomalaiselle oma talo on suurin yksittäinen hankinta. Jos tontti on vuokralla, kiinteistöveron maksajia voi olla kaksi – ja se tulee usein yllätyksenä. Tämä opas kertoo, kuka maksaa, paljonko ja miten vuokratontin verotus eroaa omasta tontista.

Maapohjan kiinteistöveroprosentti nousi: 0,93 % → 1,30 % eräissä kunnissa (2023) ·
Vuokratontin kiinteistövero: lasketaan vain rakennuksen verotusarvosta ·
Kiinteistöveron maksupäivä: vuosittain, eräpäivä vaihtelee kunnittain

Pikakatsaus

1Vahvistetut faktat
2Mikä on epäselvää
3Aikajanasignaali
4Mitä seuraavaksi
Veron maksaja Kiinteistön omistaja verovuoden alussa (1.1.)
Maapohjan veroprosentti 0,41–1,30 % kunnasta riippuen
Rakennuksen veroprosentti 0,41–0,90 %
Verovapaus uudelle rakennukselle 1–5 vuotta
Yhteenveto: Vuokratontin kiinteistövero on jaettu kustannus. Tontin omistaja maksaa maapohjasta, rakennuksen omistaja rakennuksesta. Ostajalle tämä tarkoittaa kahta erillistä laskua ja tuplariskiä veron- ja vuokrankorotuksista.

Pitääkö kiinteistövero maksaa vuokratontista?

Kyllä, kiinteistövero on maksettava aina, koska maapohja on kiinteistöveron alaista omaisuutta. Kiinteistöverolaki 654/1992 (valtion säädöstietopankki) määrittelee veron perusteet. Veron maksaa kiinteistön omistaja verovuoden alussa (1.1.). Tämä pätee riippumatta siitä, onko kyseessä oma vai vuokratontti.

Tilanne on siis selvä: vero menee omistajan maksettavaksi, mutta se näkyy vuokralaisen laskussa.

Pitääkö vuokralaisen maksaa kiinteistövero?

  • Vuokralainen ei yleensä maksa kiinteistöveroa suoraan viranomaiselle, ellei toisin sovita.
  • Maapohjan kiinteistöveron maksaa tontin omistaja (vuokranantaja).
  • Rakennuksen kiinteistöveron maksaa rakennuksen omistaja (vuokralainen).

Käytännössä vero maksetaan aina, mutta lasku voi päätyä eri osoitteeseen. Minilex (lakipalvelu) selittää, että kustannus voidaan maanvuokrasopimuksessa siirtää vuokralaisen maksettavaksi osana vuokraa, mutta verovelvollinen viranomaisen suuntaan on edelleen maanomistaja.

Miksi tämä on tärkeää

Vaikka vuokralainen maksaisi veron osana vuokraa, verovelvollinen viranomaiselle on silti maanomistaja. Jos vuokralainen laiminlyö maksun, maanomistaja joutuu vastuuseen – ja voi periä sen vuokralaiselta.

Kuka maksaa vuokratontin kiinteistöveron?

Vastuu jakautuu sen mukaan, kuka omistaa maapohjan ja kuka rakennuksen. Tontin omistaja maksaa maapohjan veron, rakennuksen omistaja rakennuksen veron.

Kenelle kuuluu kiinteistöveron maksu?

  • Maapohjan kiinteistövero – tontin omistaja (vuokranantaja).
  • Rakennuksen kiinteistövero – rakennuksen omistaja (vuokralainen).
  • Taloyhtiössä kiinteistövero jaetaan osakkaiden kesken vastikkeissa.

Kuten Kiinteistöliitto (kiinteistönomistajien etujärjestö) toteaa, osa asunto-osakeyhtiöistä omistaa tontin itse, kun taas osa on rakennettu vuokratontille. Tämä vaikuttaa suoraan yhtiön hoitokuluihin tonttivuokran ja kiinteistöveron kautta.

Riskit

Jos maapohjan veroprosentti nousee, tontin omistaja voi siirtää kustannuksen vuokralaiselle. Ylen (julkisen palvelun media) mukaan vuokratontti voi nostaa asumiskuluja rajusti.

Kuka omistaa vuokratontilla olevan rakennuksen?

Rakennuksen omistaa se, joka on sen rakennuttanut tai ostanut. Vuokratontilla tämä on tyypillisesti talon omistaja (vuokralainen). Jos kyseessä on asunto-osakeyhtiö, yhtiö omistaa rakennuksen ja osakkaat omistavat osakkeet.

UTUPub-tutkielman (akateeminen tutkimus) mukaan valinnainen vuokratontti -järjestelyssä asunto-osakeyhtiö käyttää sekä rakennusta että vuokratontin vuokraoikeutta tyypillisesti yhtiölainan vakuutena.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuokralainen maksaa rakennuksesta, maanomistaja maasta.

Miten kiinteistövero lasketaan vuokratontilla?

Kiinteistövero lasketaan kertomalla verotusarvo veroprosentilla. Vuokratontilla maapohjan verotusarvo on erillinen rakennuksen verotusarvosta.

Paljonko kiinteistövero on vuokratontilla?

  • Veroprosentti: Maapohjan yleinen kiinteistöveroprosentti on 0,41–1,30 %. Rakennuksen yleinen kiinteistöveroprosentti on 0,41–0,90 %.
  • Verotusarvo: Rakennuksen verotusarvo määräytyy rakennuksen iän, koon ja tyypin mukaan.
  • Kuntakohtaiset vaihtelut: Jokainen kunta päättää omat veroprosenttinsa.

Kuten Verohallinto (verotuksen viranomainen) korostaa, kiinteistövero määräytyy kiinteistön verotusarvon ja kunnan vahvistaman kiinteistöveroprosentin perusteella verovuoden alussa.

Esimerkkilaskelma

Jos rakennuksen verotusarvo on 80 000 euroa ja veroprosentti on 0,50 %, vuokralaisen maksettavaksi tulee 400 euroa vuodessa. Maapohjan vero menee tontin omistajan maksettavaksi.

Vuokratontilla maksettava vero on usein pienempi kuin omalla tontilla, koska maapohjan verotusarvo voi olla alhaisempi – mutta ero voi kaventua veroprosenttien noustessa.

Milloin kiinteistöveroa ei tarvitse maksaa?

Poikkeukset ovat harvinaisia, mutta niitä on. Ne eivät kuitenkaan suojaa vuokralaista rakennuksen verolta.

  • Verovapaat kiinteistöt: Valtion, kirkon ja yleishyödyllisten yhteisöjen omistamat kiinteistöt.
  • Määräaikainen vapautus: Uudelle rakennukselle myönnetään rakennusverovapaus 1–5 vuodeksi.
  • Pieni rakennus: Alle 10 m² rakennus on verovapaa.

Kuten Kiinteistöverolaki 3 § (valtion säädöstietopankki) määrää, metsä ja maatalousmaa on kokonaan vapautettu kiinteistöverosta. Tämä vaikuttaa myös vuokratonttien verotukseen maaseutualueilla.

Poikkeukset ovat tarkkaan rajattuja, eivätkä ne yleensä koske tyypillistä omakotitalon vuokratonttia.

Mitä eroa on omalla tontilla ja vuokratontilla?

Erot oman ja vuokratontin välillä eivät ole monimutkaisia, mutta ne vaikuttavat suoraan kukkaroon. Alla oleva vertailu tiivistää pääkohdat.

Osa-alue Oma tontti Vuokratontti
Maapohjan veron maksaja Tontin omistaja (asunnon omistaja) Tontin omistaja (vuokranantaja)
Rakennuksen veron maksaja Tontin omistaja (asunnon omistaja) Rakennuksen omistaja (vuokralainen)
Kustannusriski Veroprosentin nousu Veroprosentin nousu + vuokrankorotus sopimuskauden jälkeen
Ennakoitavuus Korkea (vain veronmuutokset) Matala (vero + vuokra voivat nousta)

Koti omalla tontilla vai vuokratontilla?

Valinta on tasapainottelua hallinnan ja kustannusriskin välillä. Omalla tontilla kiinteistövero sisältää sekä maapohjan että rakennuksen veron. Vuokratontilla kiinteistövero koostuu kahdesta osasta: maapohjan vero (vuokranantaja) ja rakennuksen vero (vuokralainen).

Kuten Nordea-ekonomisti Juho Kostiainen (pankki ja talousasiantuntija) suosittelee, asunnon ostajan tulisi laskea vuokratontin vaikutus hintaan uuden tonttivuokran mukaisesti, jos vuokrasopimus lähestyy päättymistä.

Edut

  • Pienempi alkupääoma (tonttia ei tarvitse ostaa).
  • Vuokralainen maksaa vain rakennuksen veron.
  • Pääomaa ei sido tonttiin.

Haitat

  • Epävarmuus tonttivuokran ja veron tulevasta tasosta.
  • Maapohjan veroprosentin nousu voi kasvattaa vuokraa.
  • Rajoitettu määräysvalta tontin käyttöön.

Askel askeleelta: Näin otat vuokratontin kiinteistöveron huomioon

  1. Tarkista kiinteistöverolasku Verohallinnosta. Näet, kuka on verovelvollinen ja paljonko veroa on maksettava.
  2. Selvitä tontin omistaja Kiinteistötietopalvelusta. Jos tontti on vuokralla, omistaja on eri taho kuin rakennuksen omistaja.
  3. Tutki maanvuokrasopimuksen ehdot Sopimuksessa voidaan sopia, kuka maksaa kiinteistöveron. Muista tarkistaa, onko veron siirto mahdollista.
  4. Laske kustannukset (verot + vuokra). Varmista, että osaat varautua tuleviin korotuksiin.

Aikajana: Vuokratontit ja kiinteistövero

Kiinteistöveron taso on noussut viime vuosina, ja tulevaisuus tuo mukanaan uusia muutoksia.

Trendi on selvä: veroprosentit nousevat, ja sopimusten päättyminen voi tuoda lisäkustannuksia.

Vahvistetut faktat ja epäselvyydet

Kokoamme alle, mikä on varmaa ja mikä vielä epävarmaa vuokratontin kiinteistöverosta.

Vahvistetut faktat

Mikä on epäselvää

  • On epäselvää, kuinka paljon maapohjan veroprosentit tulevat nousemaan tulevaisuudessa.
  • On epäselvää, pystyykö vuokralainen neuvottelemaan veron maksusta vuokranantajan kanssa sopimuksessa (Minilex (lakipalvelu)).

Mitä asiantuntijat sanovat?

Asiantuntijat ovat yksimielisiä siitä, että vuokratontin kustannusrakenne on ymmärrettävä tarkkaan ennen ostopäätöstä.

Maapohjan kiinteistövero nousee 40 prosenttia – tämä vaikuttaa suoraan vuokratontilla asuvien kustannuksiin.

– Taloustaito-veroblogi (talousmedian asiantuntija)

Vuokratontti voi nostaa kuluja rajusti – asiantuntijan mukaan tilanne on huolestuttava.

– Ylen taloustoimitus (julkisen palvelun media)

Kiinteistövero lasketaan kertomalla kiinteistön verotusarvo kiinteistöveroprosentilla.

– Verohallinto (verotuksen viranomainen)

Yhteenveto

Suomalaiselle asunnonostajalle valinta oman ja vuokratontin välillä on ennen kaikkea tasapainottelua hallinnan ja kustannusriskin välillä. Jos tonttivuokra ja kiinteistövero karkaavat nousussa, asumiskulut voivat yllättää rajusti. Siksi jokaisen vuokratontista haaveilevan kannattaa laskea paitsi tämän päivän kulut, myös se, mitä tapahtuu, kun sopimus umpeutuu.

Voit tarkistaa oman vuokratonttisi veron määrän helposti kiinteistöveron laskurilla vertaamalla eri kuntien prosentteja.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko vuokratontin kiinteistöveron vähentää verotuksessa?

Vuokratontin kiinteistöveroa ei voi vähentää henkilökohtaisessa verotuksessa, ellei se liity tulonhankkimiseen. Vuokranantaja voi vähentää maapohjan veron vuokratulosta.

Miten vuokratontin kiinteistövero vaikuttaa asunnon myyntihintaan?

Korkea tonttivuokra ja nouseva kiinteistövero laskevat asunnon myyntihintaa. Ostaja ottaa huomioon tulevat kustannukset.

Onko vuokratontin kiinteistövero sama kaikissa kunnissa?

Ei. Jokainen kunta päättää itse kiinteistöveroprosenttinsa, joten ne vaihtelevat 0,41 %:sta 1,30 %:iin.

Mitä tapahtuu, jos vuokratontin kiinteistöveroa ei makseta?

Verohallinto lähettää maksukehotuksen ja perii viivästyskorkoa. Jos maksua ei hoideta, vero voidaan periä ulosottotoimin.

Miten vuokratontin kiinteistövero otetaan huomioon vuokrasopimuksessa?

Sopimuksessa voidaan sopia, kuka maksaa kiinteistöveron. Tyypillisesti maapohjan vero sisältyy tonttivuokraan.

Tarvitseeko vuokralainen tehdä kiinteistöveroilmoituksen?

Vuokralainen ei yleensä tee kiinteistöveroilmoitusta, ellei hän omista rakennusta. Rakennuksen omistajan on ilmoitettava tiedot Verohallinnolle.

Aiheeseen liittyvää