En matière de succession ou de donation, la répartition entre usufruit et nue-propriété obéit à des règles précises. Le fisc français utilise un barème forfaitaire défini par l’article 669 du Code général des impôts pour évaluer chaque fraction selon l’âge de l’usufruitier. Ce mécanisme peut sembler abstrait, mais il determine directement le montant des droits à payer. Voici comment lire et appliquer ce tableau.
Âge de l’usufruitier: Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 % · Tranche 21-30 ans: Usufruit 80 %, nue-propriété 20 % · Tranche 31-40 ans: Usufruit 70 %, nue-propriété 30 % · Tranche 41-50 ans: Usufruit 60 %, nue-propriété 40 % · Tranche 51-60 ans: Usufruit 50 %, nue-propriété 50 % · Tranche 61-70 ans: Usufruit 40 %, nue-propriété 60 % · 71 ans et plus: Usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
Aperçu rapide
- Une réforme future pourrait modifier les tranches, mais aucune n’est annoncée à ce jour.
- L’interprétation pour les usufruits constitués avant 2004 peut varier selon les situations.
- La valeur fiscale diffère de la valeur économique sur le marché (Hagnere Patrimoine)
- L’usufruit temporaire ne peut excéder la valeur viagère correspondante (Legare)
- Un simulateur officiel est disponible sur Service-public.fr (Service-public.fr)
- Les praticiens recommandent de vérifier régulièrement l’évolution législative. (Service-public.fr)
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Base légale | Article 669 du Code général des impôts |
| Tranche la plus haute | Moins de 21 ans : usufruit 90 % |
| Tranche la plus basse | 91 ans et plus : usufruit 10 % |
| Valeur médiane (55 ans) | Usufruit 50 %, nue-propriété 50 % |
| Usufruit à durée fixe | 23 % par période de 10 ans |
| Application | Successions, donations, démembrement de propriété |
Quel est le tableau de l’usufruit par âge ?
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI répartit la valeur d’un bien démembré entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission (Legare). Les pourcentages sont forfaitaires et ne tiennent pas compte de l’état de santé de l’usufruitier, mais uniquement de son âge civil.
Barème officiel de l’usufruit (article 669 CGI)
Huit tranches d’âge structurent le tableau, avec des écarts de 10 points d’une tranche à la suivante :
- Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
- 21 – 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
- 31 – 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
- 41 – 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
- 51 – 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
- 61 – 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
- 71 – 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
- 81 – 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
- 91 ans et plus : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %
Tableau des tranches d’âge et pourcentages
| Tranche d’âge | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 – 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 – 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 – 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 – 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 – 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 – 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 – 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L’application de ce barème est obligatoire pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation ou de succession (Fiscaloo). La doctrine administrative BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-10-20) reprend ce même tableau pour chiffrier l’usufruit et la nue-propriété (Skarlett).
Comment calculer la valeur de l’usufruit ?
Le mécanisme de calcul est simple : on multiplie la valeur en pleine propriété du bien par le pourcentage correspondant à la tranche d’âge de l’usufruitier (ExpertImpots). La nue-propriété représente le complément, soit 100 % moins le taux d’usufruit.
Formule de calcul : valeur totale × pourcentage usufruit
La formule s’applique en deux temps :
- Valeur de l’usufruit = valeur totale du bien × pourcentage de la tranche d’âge
- Valeur de la nue-propriété = valeur totale × (100 % − pourcentage usufruit)
Exemple concret : bien de 300 000 € avec usufruitier de 65 ans
Pour un appartement évalué à 300 000 € dont l’usufruitier a 65 ans (tranche 61-70 ans, usufruit 40 %) :
- Usufruit : 300 000 × 40 % = 120 000 €
- Nue-propriété : 300 000 × 60 % = 180 000 €
Le nu-propriétaire acquiert donc la nue-propriété pour 180 000 €, mais ne pourra profiter du bien qu’au décès de l’usufruitier.
Ce calcul s’applique aussi bien aux donations qu’aux successions. L’administration fiscale utilise ce barème pour déterminer la base taxable des droits d’enregistrement (2nd Market).
Quel est le barème de l’usufruit pour 2026 ?
Bonne nouvelle pour les contribuables : le barème n’a pas été modifié en 2026. Il reste identique à celui en vigueur depuis le 1er janvier 2004 (Haussmann Patrimoine).
Mise à jour 2026 du barème fiscal
Le tableau utilisé en 2026 est strictement le même que celui des années précédentes. Aucune réforme n’a été adoptée pour modifier les pourcentages par tranche d’âge. Le barème 669 a succédé en 2004 à l’ancien article 762 du CGI, qui constituait la référence antérieure pour l’évaluation de l’usufruit légal.
Comparaison avec les années précédentes
Depuis son introduction, le barème n’a connu aucune modification substantielle.
Pour un usufruitier de 75 ans, le fisc considère que l’usufruit ne vaut plus que 30 % de la valeur du bien. En pratique, l’espérance de vie réelle peut être supérieure, ce qui avantage le nu-propriétaire selon les praticiens (Prosper Conseil).
Comment utiliser le barème de l’usufruit pour une succession ou une donation ?
Le barème trouve son application dans deux cadres principaux : la succession et la donation. Dans les deux cas, il permet de déterminer la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété pour calculer les droits.
Application dans le cadre d’une succession
Pour les successions, la valeur de l’usufruit est déterminée par l’âge du conjoint survivant ou de l’usufruitier légal. Le conjoint survivant benefit d’un droit en usufruit sur la moitié de la succession, dont la valeur se calcule selon ce barème.
- Conjoint de 75 ans héritant d’un bien de 500 000 € : usufruit = 500 000 × 30 % = 150 000 €
- La nue-propriété correspondante (350 000 €) revient aux autres héritiers
Application dans le cadre d’une donation
Pour les donations, le barème sert à évaluer la part transmise en nue-propriété lorsque le donateur se réserve l’usufruit. L’administration fiscale utilise ce barème pour calculer les droits de donation.
Exemple : un parent de 65 ans donne un appartement de 400 000 € en nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit. L’usufruit vaut 400 000 × 40 % = 160 000 €. Les enfants paient des droits de donation uniquement sur les 240 000 € correspondant à la nue-propriété.
L’administration fiscale française met à disposition un simulateur officiel en ligne permettant de calculer la répartition entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal (Service-public.fr).
Quelle est la valeur de l’usufruit à 80 ans et à 81 ans ?
Pour les âges élevés, le barème converge vers un taux minimal. À partir de 81 ans, le pourcentage de l’usufruit est fixé à 20 % de la pleine propriété, et la nue-propriété représente les 80 % restants.
Valeur de l’usufruit à 80 ans : 30 %
Un usufruitier de 80 ans voit la valeur fiscale de son droit réduite à 30 % de la valeur du bien. Pour un appartement de 500 000 €, l’usufruit ne vaut que 150 000 € selon le fisc, contre 350 000 € pour la nue-propriété.
Valeur de l’usufruit à 81 ans : 20 % (tranche suivante)
Le barème distingue 81 ans de 80 ans. Un usufruitier de 81 ans entre dans la tranche 81-90 ans, avec un pourcentage de 20 %. Cette distinction reflète le caractère progressif du système.
L’administration fait une distinction entre 80 et 81 ans : la tranche 71-80 ans attribue 30 % à l’usufruit, tandis que la tranche 81-90 ans lui attribue 20 %. Le nu-propriétaire acquiert donc une nue-propriété majoritaire dès 71 ans, avec une part encore plus importante à partir de 81 ans.
L’usufruit temporaire : une alternative selon la durée
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe (usufruit temporaire), l’article 669 II du CGI prévoit une évaluation forfaitaire à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période entière de 10 ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier (Fiscaloo). Le barème temporaire conduit à des valeurs de 23 % pour 0 à 10 ans, 46 % pour 11 à 20 ans et 69 % pour 21 à 30 ans (MeilleureSCPI).
Cette valeur temporaire ne peut jamais excéder la valeur de l’usufruit viager correspondante selon le barème par âge (Legare).
Pour les usufruits temporaires supérieurs à 30 ans, la pratique consiste soit à se limiter au plafond de 69 % prévu par le barème, soit à se référer à la valeur viagère, ce qui peut susciter des débats d’interprétation (Fiscaloo).
Comparaison : usufruit viager vs usufruit temporaire
Deux modes d’évaluation coexistent selon la nature de l’usufruit : viager (lié à l’âge) ou temporaire (lié à la durée). Le choix entre ces deux mécanismes influence directement la valorisation fiscale du démembrement.
| Critère | Usufruit viager | Usufruit temporaire |
|---|---|---|
| Base de calcul | Âge de l’usufruitier | Durée fixe de l’usufruit |
| Taux par tranche | De 90 % (moins de 21 ans) à 10 % (91 ans et plus) | 23 % par période de 10 ans (maximum 69 %) |
| Plafond | Variable selon l’âge | Ne peut excéder la valeur viagère |
| Application principale | Donations et successions entre vifs ou testamentaires | Donations avec démembrement temporaire |
En matière de démembrement, le barème de l’article 669 CGI fournit une valeur fiscale standardisée qui peut différer de la valeur économique réelle de l’usufruit et de la nue-propriété, notamment pour les ventes entre particuliers où la valeur de marché peut prévaloir (Hagnere Patrimoine).
Tableau des spécifications : tranches et valeurs
Quatre tranches d’âge se distinguent par leur impact fiscal significatif : la tranche jeune (usufruit 90 %), la tranche médiane (usufruit 50 %), la tranche pré-retraite (usufruit 40 %) et la tranche senior (usufruit 10 %).
| Âge de l’usufruitier | Usufruit (%) | Nue-propriété (%) | Effet fiscal |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | Transmission très avantageuse pour l’usufruitier |
| 21 – 30 ans | 80 % | 20 % | Part importante de la valeur conservée |
| 31 – 40 ans | 70 % | 30 % | Partage inégal en faveur de l’usufruit |
| 41 – 50 ans | 60 % | 40 % | Nue-propriété devient significatif |
| 51 – 60 ans | 50 % | 50 % | Partage égal entre les deux droits |
| 61 – 70 ans | 40 % | 60 % | Nue-propriété prépondérante |
| 71 – 80 ans | 30 % | 70 % | Transmission facilitée pour le nu-propriétaire |
| 81 – 90 ans | 20 % | 80 % | Nue-propriété très majoritaire |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % | Valeur minimale de l’usufruit |
Précision et nuances
Ce qui est établi
- Le barème de l’usufruit est fixé par l’article 669 CGI.
- Les pourcentages par âge sont publiés et utilisés par l’administration fiscale.
- Le barème n’a pas été modifié en 2026.
- L’article 669 II prévoit 23 % par période de 10 ans pour l’usufruit temporaire.
Points à surveiller
- Une éventuelle réforme future pourrait modifier les tranches, mais rien n’est annoncé.
- L’interprétation pour les usufruits constitués avant 2004 peut varier.
- La distinction entre valeur fiscale et valeur économique dans les ventes démembrées.
« L’évaluation forfaitaire de l’usufruit et de la nue-propriété est applicable aux donations, aux successions, aux donations entre vifs et aux démembrements de parts de SCPI pour déterminer la base taxable des droits d’enregistrement. »
— Article 669 du Code général des impôts
« Les pourcentages du barème 669 sont forfaitaires et ne tiennent pas compte de l’état de santé individuel de l’usufruitier, mais uniquement de son âge civil au jour de la transmission ou de la donation. »
— MeilleureSCPI
Pour un donor qui souhaite transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usage jusqu’à son décès, le démembrement avec usufruit viager représente souvent une solution fiscalement efficace. L’écart entre la valeur fiscale et la valeur économique réelle peut parfois travailler en faveur du nu-propriétaire lorsque l’espérance de vie de l’usufruitier dépasse les hypothèses implicites du barème.
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Questions fréquentes
Quel est le taux de l’usufruit pour un usufruitier de 55 ans ?
Pour un usufruitier de 55 ans, la tranche 51-60 ans s’applique. L’usufruit représente 50 % de la valeur du bien, et la nue-propriété 50 %. Sur un bien de 400 000 €, l’usufruit vaut 200 000 € et la nue-propriété 200 000 €.
Peut-on vendre son usufruit ?
Oui, l’usufruitier peut vendre son droit d’usufruit à un tiers. Le nu-propriétaire conserve son droit de nue-propriété. La valeur de vente peut différer de la valeur fiscale établie par le barème 669, car elle dépend des conditions du marché.
Comment est taxé l’usufruit lors d’une succession ?
Dans une succession, la valeur de l’usufruitier est déterminée selon le barème de l’article 669 CGI. Les droits de succession se calculent sur cette base. Pour le conjoint survivant, un abattement spécifique s’applique avant le calcul des droits.
Quelle différence entre usufruit légal et conventionnel ?
L’usufruit légal est prévu par la loi (par exemple, le droit du conjoint survivant) et sa valeur est calculée selon le barème 669. L’usufruit conventionnel résulte d’une convention entre les parties (donation avec réserve d’usufruit) et utilise le même barème pour l’évaluation fiscale.
Le barème de l’usufruit s’applique-t-il aux biens immobiliers uniquement ?
Le barème s’applique à tous les biens susceptibles de démembrement, qu’ils soient immobiliers (appartements, maisons, terrains) ou mobiliers (parts de SCPI, valeurs mobilières). L’administration fiscale utilise ce barème pour tous les démembrements de propriété.
Que se passe-t-il si l’usufruitier décède avant le nu-propriétaire ?
Au décès de l’usufruitier, la nue-propriété devient pleine propriété. Le nu-propriétaire accède automatiquement à la pleine jouissance du bien, sans formalité ni taxation supplémentaire à ce titre.
Le barème est-il le même dans tous les pays francophones ?
Non. Chaque pays francophone dispose de sa propre législation. Le barème de l’article 669 CGI est spécifique à la France. La Belgique, la Suisse ou le Québec utilisent des mécanismes différents pour évaluer l’usufruit.